A Five Step Guide to the Tenant Buildout Process
在租赁过程中，办公室租户最常问的问题之一是如何评估与租户改善相关的成本，以及这些费用如何影响他们的谈判和决策过程. After all, 如果不了解任何需要改进的费用，你就不可能完全清楚租赁的成本. With proper planning, strong representation, experienced contractors, and some insight, 您可以以一种有效的方式管理这个过程，并清楚地了解您的成本!
Step 1: Narrow Your List
To begin, 仔细研究一下你的需求和你想要的空间，然后把搜索范围缩小到前两到三个选项. 有一个简短的清单将有助于简化你比较和对比每个空间的总成本的能力.
Step 2: Develop a Space Plan
空间计划是向承包商展示你打算如何使用空间的详细布局或设计. 最好的方法是聘请建筑师或与建筑建筑师一起工作. Sometimes, 租户将在没有建筑师的情况下创建空间计划, however, this can cause inefficiency. Ideally, 您的空间计划将反映最新的平面图, along with details about the finishes, plumbing and electrical changes, 哪些墙需要拆除，哪些地方需要新建. 包含的更多细节使承包商能够提供最准确的估计, 这样可以防止过高的估计和以后的意外.
Step 3: Request Bids
一旦你有了一个空间计划，是时候向承包商要求估算了. 需要注意的是，如果你打算让多个承包商只使用平面图或空间平面图来竞标空间，而不使用完整的建筑图纸来显示所有的饰面和机械细节，这一点很重要, 你可能不会收到“苹果与苹果”的比较. Without complete architectural drawings, much is left to interpretation, 这导致了承包商的假设. 有些人可能会试图压低成本来赢得你的业务, which could result in sticker shock later, 有些人可能会做最坏的假设, which may artificially inflate costs. Proceed with your estimates with this in mind.
When deciding on a contractor, 你要确保你选择了一个专门从事办公楼建设的承包商. 同样重要的是，承包商在定价方面享有公平的声誉, completing projects on time and budget, 并愿意在项目完成后回来解决任何问题. 与你的承包商安排一次演练也很有帮助, broker, 建筑管理是为了提高效率，也为了确认空间的现有状况.
Lastly, if possible, 要求房东从以前的租户那里带来以前的空间计划或空间蓝图, 哪一个可以帮助承包商给你提供最准确的价格.
Step 4: Negotiations
At this point, with estimates in hand, 您应该更清楚地了解每个潜在空间的成本，并能够确定您希望追求的目标. 现在也是开始考虑谈判的时候了. Armed with your anticipated buildout cost, 你现在可以回到房东那里审查和讨论任何租户改善津贴. For example, if the landlord offers $30/SF in TI allowance, but the estimate comes back at $80/SF, 你可以要求房东多出点钱.
你的经纪人可以帮助你完成这个过程，并且知道外部因素是如何影响你的, such as rising construction costs, play into the negotiation process.
Step 5: MEP & Architectural Drawings
假设此时您还没有MEP和建筑图纸, now is the time to move forward with this step. 大多数潜在的租户不会有这种水平的蓝图，除非他们在进入过程中确定他们将继续使用该空间，而不管他们收到的估计是多少. To do this, 你可以雇佣建筑师，也可以和承包商一起完成设计/建造过程. 在设计/建造过程中使用承包商可以帮助降低成本，这可能有助于不太复杂的建造.
这些详细的打印对于创建符合建筑规范的精确计划是必要的，并且所有相关方都可以遵循. 它们还将有助于最终确定成本，并且是获得许可所必需的. 无论您选择与承包商合作还是聘请建筑师, 请记住，如果他们专门从事租户改进，这也是有益的.
Additionally, 架构师还可以通过所谓的“价值工程”帮助您节省成本.“例如，通过重新利用现有的基础设施，你可能能够降低成本.
如果你需要对最终成本有更明确的了解和保证，但又希望继续推进这个过程，以确保你不会错过这个空间，并且还没有准备好签署租约, 你可以考虑和你的经纪人讨论一份赔偿函. 赔偿函向房东提供保证，保证他们将报销因开发所需蓝图而产生的任何费用, which will keep the process moving.
Kolbe Construction Services Inc. contributed to this article. Visit Kolbe-contruction.com for more information.
